Trả lời:
Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án là một quá trình quan trọng để đảm bảo rằng các dự án đầu tư được thực hiện bởi các nhà đầu tư có năng lực tài chính và kỹ thuật, đáp ứng các yêu cầu pháp lý và mang lại hiệu quả kinh tế cao. Quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thường được quy định cụ thể như sau:
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư
Khoản 1 Điều 29 Luật đầu tư 2020 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau:
“1. Lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:
- a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
- c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.”
Thứ nhất, đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên
tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Để hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng thì cần phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định về đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Điều 117 Luật đất đai 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”
Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và khu đất dự kiến thực hiện dự án đầu tư đã được giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Thứ hai, đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành và không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này. Dự án đầu tư có sử dụng đất phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP sửa đổi tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP:
– Thuộc một trong các dự án:
+ Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; công trình dân dụng có một/nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ không sử dụng vốn đầu tư.
+ Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ phân loại theo pháp luật xây dựng.
– Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng sẽ được UBND cấp tỉnh/Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
– Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có).
– Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.
– Không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất.
– Không thuộc trường hợp chỉ định thầu (do chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện), lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt.
Theo đó, Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là Quyết định phê duyệt Danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
Thứ ba, đối với hình thức chấp thuận nhà đầu tư. Khoản 3, 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 quy định:
– Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
– Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;
+ Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
+ Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.
Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là một quy trình phức tạp và cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật.
