Bất động sản vốn là một loại hàng hoá đặc biệt, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước. Bởi những đặc điểm như tính không hao mòn, giá trị lớn, đặc biệt là tính khan hiếm của bất động sản khi dân số ngày càng tăng làm cho việc giao dịch loại hàng hoá này có sức ảnh hưởng sâu sắc tới toàn bộ nền kinh tế – xã hội. Vì lẽ đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát bởi những tiêu chuẩn nhất định.
Kinh doanh bất động sản không chỉ có các hoạt động mua bán, cho thuê, trao đổi hàng hoá là bất động sản mà còn bao gồm hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ không bàn tới vấn đề kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản Việt quy định về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9 như sau:
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp sau:
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật;
Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
